Razglasitev epidemije COVID-19 (razglašene 12.03.2020 s strani Vlade RS) je močno posegla v obseg opravljanja nekaterih storitev, ki so jih gospodarski subjekti opravljali oziroma ponujali tudi v najetih poslovnih prostorih. Odlok o začasni prepovedi ponujanja in prodajanja blaga ter storitev potrošnikom v RS (ki s spremembami in dopolnitvami velja od 16.03.2020) je povzročil začasno prekinitev opravljanja določenih gospodarskih dejavnosti (recimo zaprtje gostinskih lokalov, športno rekreacijskih objektov, kulturnih dogodkov, frizerskih in kozmetičnih lokalov,…).
Ne glede na to, da določeni gospodarski subjekti svoje dejavnosti torej ne morejo oziroma ne smejo opravljati, pa jih, v kolikor so to dejavnost opravljali v najetih poslovnih prostorih, še vedno vežejo obveznosti po obstoječih najemnih pogodbah. Slovenska zakonodaja namreč žal (za razliko od avstrijske zakonodaje) ne vsebuje določb, ki bi najemniku omogočile, da mu v času, ko zaradi izrednih razmer svoje dejavnosti ne more opravljati, ne bi bilo potrebno plačevati najemnine.
Glede na to, da se s takšno ali podobno situacijo v zadnjih desetletjih (na srečo) nismo srečali, tudi sodna praksa na to tematiko žal ni izoblikovana.
V kolikor rešitev iščemo po institutih obligacijskega prava, v prvi vrsti naletimo na doktrino spremenjenih okoliščin, ki bi jo v določenem obsegu lahko smiselno uporabili v konkretni situaciji. Namreč Obligacijski zakonik (v nadaljevanju: OZ) določa, da v kolikor nastanejo po sklenitvi pogodbe okoliščine, ki otežujejo izpolnitev obveznosti ene stranke, ali če se zaradi njih ne da doseči namena pogodbe, v obeh primerih pa v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti jo v veljavi takšno, kakršna je, lahko stranka, ki ji je izpolnitev obveznosti otežena, oziroma stranka, ki zaradi spremenjenih okoliščin ne more uresničiti namena pogodbe, zahteva razvezo pogodbe. Vendar pa se v zvezi z omenjenim institutom pojavijo določene težave. Namreč v primeru epidemije COVID-19 gre za začasno stanje (in ne za trajno spremenjene okoliščine), čeravno je še vedno negotovo koliko časa bo to stanje še trajalo.
Po drugi strani pa že mesečno ali dvomesečno obdobje neopravljanja dejavnosti lahko za gospodarski subjekt pomeni nelikvidnost in v končni posledici propad. Posledično bi omenjeno dejstvo morala upoštevati tudi sodišča tekom odločanja v postopkih razveze pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin. Po drugi strani pa je torej sama razveza pogodbe vezana na obvezen sodni postopek (v kolikor se najemnik in najemodajalec o razvezi pogodbe sporazumno ne dogovorita, mora najemnik vložiti tožbo). Sodni postopek je dolgotrajen (po svoji naravi tudi ne gre za nujno zadevo in je vprašljivo kdaj bi sodišče zadevo sploh vzelo v aktivno obravnavo), vsekakor pa najemniku (ki ga že tako ali tako pestijo finančne težave) povzroča dodatne stroške.
Morebiti bi poleg predhodno predstavljenega instituta spremenjenih okoliščin omenili še določbo 617. člena OZ, ki določa, da najem preneha, če je v najem vzeta stvar uničena zaradi višje sile. Če je v najem vzeta stvar delno uničena ali samo poškodovana, pa lahko najemnik odstopi od pogodbe, ali pa še naprej ostane pri najemu in zahteva ustrezno znižanje najemnine. V konkretni situaciji sicer v najem vzeta stvar (poslovni prostor) ni uničen ali delno uničen, vsekakor pa ga najemnik ne more uporabljati (oziroma ga uporablja le omejeno, recimo za skladiščenje svojih stvari). Vendarle pa bi zlasti upoštevaje načelo ohranitve pogodb v veljavi, lahko v skladu s tozadevno določbo najemnik predlagal vsaj znižanje najemnine za čas trajanja epidemije.
Vsled navedenega velja zaključiti, da so najemniki (katerih položaji so primerljivi s položaji, opisanimi v tem članku) v izredno neugodnem položaju. Plačevanje najemnine oziroma morebitno znižanje najemnin (vsaj začasno) je v rokah najemodajalcev. Prav bi bilo, da se bremena trenutne epidemije COVID-19 porazdelijo, saj bi se na ta način v pogodbenih razmerjih poglobilo tudi medsebojno zaupanje pogodbenih strank, kar lahko prinese dolgoročne koristi na obeh straneh.
V luči reševanja opisane situacije bi nenazadnje veljalo omeniti, da je določene ukrepe, ki so v pomoč tudi najemodajalcem in najemnikom, tekom razglašene epidemije sprejela tudi Vlada RS. Predvsem izpostavljamo Zakon o interventnem ukrepu odloga plačila obveznosti kreditojemalcev – ZIUOPOK (ki velja od 29.03.2020), v skladu s katerim lahko recimo najemodajalec, ki je poslovni prostor, ki ga oddaja v najem, kupil in ga odplačuje s kreditom, banko zaprosi za odlog odplačila mesečnih anuitet. Obenem pa je od 29.03.2020 dalje v veljavi Zakon o interventnih ukrepih na področju plač in prispevkov – ZIUPPP, ki omogoča delno povračilo izplačanih nadomestil delavcem, napotenim na čakanje na delo doma. Gre torej za pomoč delodajalcem (konkretno recimo najemnikom, ki dela delavcem ne morejo zagotavljati), ki bo v še večji meri vzpostavljena tudi z uveljavitvijo novega Zakona o interventnih ukrepih za zajezitev epidemije COVID-19 in omilitev njenih posledic za državljane in gospodarstvo – ZIUZEOP.
Pripravila Ines Rostohar
Foto Nataša Pirc Musar