Naša odvetnica Ines Rostohar je sodelovala na izobraževanju za odrasle, ki ga je organiziral časnik Moje Finance (celoten članek je dostopen tukaj). Vprašanj na dogodku je bilo ogromno, nekaj med njimi jih objvljamo tudi mi.
(vprašanje udeleženke) V primeru, da ima nepremičnino v lasti več solastnikov, vanjo pa vlaga en. Ali lahko na podlagi tega zviša svoj lastniški delež oziroma zahteva poplačilo vloženih sredstev v sorazmernem delu od drugih solastnikov?
Ines Rostohar, odvetnica in partnerica v Odvetniški družbi Pirc Musar & Lemut Strle: »To je eno najpogostejših vprašanj, s katerim se srečujemo. Če govorimo o solastništvu in eden od solastnikov vlaga v nepremičnino, drugi pa ne, bo solastnik, ki je izvedel vlaganja, lahko povečal svoj solastniški delež samo v primeru, da so se solastniki predhodno o tem dogovorili. Takšne dogovore je potrebno sklepati v pisni obliki. Če predhodnega dogovora ni, večjega solastniškega deleža solastnik ne more zahtevati. Zahteva lahko zgolj povrnitev vlaganj. Zakon je jasen in narekuje, da če gre za neko redno in potrebno vzdrževanje nepremičnine, se morajo solastniki, ki imajo več kot polovico nepremičnine v lasti, o tem strinjati. Če se ne, solastnik za svoja vlaganja ne more zahtevati povračila sredstev od drugih solastnikov. Drugače je zgolj v primeru, ko je treba izvesti nujna opravila. Če se solastniki ne strinjajo, je potrebno sprožiti sodni postopek.«
(vprašanja udeleženca) Objekt ima več lastnikov in ni etažiran. Ali lastnik lahko proda stanovanje?
Ines Rostohar: »Solastniško stavbo je v praksi težko prodati, sploh če stanovanja niso ločena. Vsi solastniki imajo po zakonu predkupno pravico, kar pomeni, da če želi eden izmed njih svoj delež prodati, mora najprej povprašati ostale solastnike. Pri tem opozarjam, da mora postaviti neko ceno, po kateri bo potem tudi naprej prodajal. Zgolj za solastnike cene ne sme dvigniti. Če v 30 dneh ne odgovorijo, pomeni, da ne koristijo te pravice in potem lahko ta svoj delež solastnik proda komurkoli. Ima pa lahko pri tem težavo, saj nihče ne želi kupiti stanovanja v nepremičnini, ki je v solasti. Ponavadi take nepremičnine končajo na dražbi. Zato strankam svetujemo, naj se poskusijo vendarle dogovoriti.«
(vprašanje obiskovalca) Kakšen je postopek delitve majhne hiše na majhni parceli, kjer ni možno živeti? Sta dva lastnika, nihče pa noče prodati svojega deleža.
Ines Rostohar: »Če se ne bosta dogovorila, je potrebno to reševati sodno. Etažacija tako majhne hiše verjetno ne bo mogoča. Tudi majhno parcelo je težko razdeliti na pol na način, da bo obema solastnikoma ustrezal. Če do fizične delitve ne bo prišlo, bo moral en solastnik izplačati drugega. Če ne bo imel denarja za izplačilo, bo šla parcela na dražbo in se prodala tretjemu. Kupnina bi se v tem primeru razdelila med oba solastnika, kar pomeni, da ta solastnika lahko veliko izgubita, saj bo cena na končni dražbi lahko nizka.«
Če se solastnika ne moreta dogovorita za etažiranje, kako dolgo traja sodni postopek?
Ines Rostohar: »Razlikuje se od kraja do kraja. Če gledamo majhne hiše, kjer je solastnikov manj, je ta postopek lahko hiter. Geodet izmeri in nariše etažni načrt, sodišče potem razdeli. Težava je v velikih blokih, kjer je veliko stanovanj. To lahko traja več let.«
ZAPUŠČINA: KAKO PRENESTI LASTNIŠTVO NA SVOJE POTOMSTVO?
Ali lahko posameznik za časa življenja razdeli premoženje oziroma ga zapusti na način, da prepreči spor med dediči oziroma svojci? Nikakor, meni Ines Rostohar iz Odvetniške družbe Pirc Musar&Lemut Strle. Obstajajo pa določeni manevri, ki lahko preprečijo marsikateri prepir in tudi sodni postopek.
Delitev premoženja preko oporoke!
Oporoka je izjava poslednje volje, s katero zapustnik zapusti svoje premoženje določeni osebi ali več osebam. Vsaka oporoka ni veljavna. Izpolnjevati mora določene pogoje, da bo zdržala tudi če pride do sodne obravnave. Veljavna je, če:
- je zapustnik dopolnil 15 let;
- je izjava volje svobodna (brez prisile, grožnje, zvijače)
- je zapustnik razsoden: v praksi se pogosto srečujemo s primerom, ko dedič, kateremu ni bilo zapuščeno nič ali je prejel manj od pričakovanega, reče, da zapustnik ni vedel, kaj dela.
- je v ustrezni obliki. Zakon o dedovanju dopušča več različnih oblik oporoke. Najpogosteje sta uporabljeni dve: lastnoročna oporoka, ki jo lahko vsak napiše sam doma. Pomembno je, da je napisana na roko in ne na računalnik ter mora biti podpisana. Ker pa je z lastnoročno oporoko povezanih več tveganj, svetujemo drugo vrsto oporoke. To je pisna oporoka pred pričami, ki zagotavlja večjo varnost. Takšna oporoka se napiše na računalnik, zapustnik jo mora podpisati, hkrati pa jo podpišeta tudi dve priči. Ti priči morata biti polnoletni, razsodni in ne smeta biti v nikakršni povezavi s to oporoko, da ne bi prišlo do očitkov o pristranskosti.
Primer iz odvetniške pisarne: Oče je zapustil celotno premoženje eni hčeri, vse to pa zapisal lastnoročno in ta dokument pospravil v predal. Po njegovi smrti se je pojavila druga hčer, ki je ostala brez dediščine. In ko je ta pospravljala po hiši, je našla oporoko, jo uničila in zahtevala dedovanje po zakonu. Hči, ki ji je oče zapustil vse, je tako dobila samo polovico zapuščine.
Temu se lahko izognemo tako, da oporoko vpišemo v register notarske zbornice. Nadomestilo za vpis znaša strošek 41 evrov. Ko pride do smrti, sodišče najprej poizve pri notarski zbornici, če hranijo oporoko. Hranjenje oporoke pri notarju ali odvetniku je bolj varno.
Primeri razdedinjenja so v praksi zelo redki, a se dogajajo.
Z oporokami je močno povezano tudi razdedinjene. Ko ima zapustnik več dedičev, se med njimi lahko najde kakšen, ki mu ne bi zapustil ničesar. Razlogi so različni. Tu je zakon zelo strog, saj določa, da je razdedinjenje mogoče samo v najhujših primerih. To pomeni, da se mora ta dedič hudo pregrešiti glede zapustnika. Ponavadi gre za fizično ali hudo psihično nasilje.
Skupno premoženja ponavadi napisano na enega zakonca!
Skupno lastništvo je lahko neugodno tudi v primeru zapuščin. Primer iz prakse: Ko mož in žena ali partnerja v izvenzakonskem razmerju 50 let vlagata v hišo, potem pa mož umre in pride do dedovanja. V zemljiški knjigi je kot lastnik hiše vpisan samo mož. Pojavi se otrok in v neljubi situaciji se ne morejo dogovoriti, kdo bo dedoval. Zato mora vdova najprej dokazati, da je polovica hiše njena in da je vanjo vlagala.
Predlagamo, da zemljiško stanje uredite pravočasno. Sklene se dokaj enostavna pogodba o ureditvi medsebojnih razmerij, kjer se zakonca ali par dogovorita, čigava je lastnina in se to vpiše v zemljiško knjigo.
Katero dedno pogodbo izbrati?
Obstajajo tri različne dedne pogodbe. Pogodba o dosmrtnem preživljanju je aktualna med starejšimi zapustniki. Za to obliko pogodbe se odločajo tisti, ki imajo nepremičnino, hkrati pa potrebujejo nego in skrb. Zato prosijo določeno osebo, ki si jo izberejo, da skrbi za njih, v zameno pa tej osebi zapustijo nepremičnino. Lastninska pravica po tej pogodbi preide šele, ko zapustnik umre. Zato je nujno v to pogodbo vključiti prepoved odtujitve, saj bi v praksi lahko prišlo do tega, da bi zapustnik svojo hišo zapustil nekomu tretjemu, jo celo prodal ali vpisal hipoteko. Potem bi se negovalec lahko obrisal pod nosom.
Druga pogodba je preužitkarska pogodba, ki se od prejšnje loči po tem, da lastninska pravica preide takoj ob podpisu. V tem primeru je potrebno zavarovanje v drugi smeri. Negovalec mora zapustniku zagotoviti dosmrtno služnost z vpisom v zemljiško knjigo in mu omogočiti, da živi v tej hiši.
Tretja pa je izročilna pogodba, katere posebnost je, da te pogodbe zapustnik ne more skleniti s komerkoli, ampak zgolj s svojimi potomci. Da je ta pogodba veljavna, se morajo z njo strinjati vsi potomci. V praksi so te pogodbe redke, ker se med svojci najde kdo, ki te pogodbe ne želi podpisati.
Vse tri pogodbe morajo biti nujno zapisane v obliki notarskega zapisa.
Darilna pogodba pomeni manjši dedni delež!
Pri darilni pogodbi se moramo zavedati, da če nepremičnino podarimo svojemu potomcu, se bo to darilo vštelo v dedni delež, zato bo dedič v zapuščini dobil toliko manj. Običajna manjša darila se ne vštevajo.
Koliko pri zapuščini vzame država?
Prvi dedni red, torej zakonec in otroci zapustnika, so oproščeni plačila davka. V ostalih primerih se davek plača. Zakon določa, da drugi dedni red plača malo več davka, tretji še več, če pa niste v sorodu je pa tak davek ogromen. Primer: Starši, bratje, sestre in njihovi potomci, ki so predstavniki II. dednega reda, bi v primeru 300 tisoč evrov vredne dediščine plačali 24.400 evrov. V primeru, da bi šlo za III. dedni red (babice in dedki) pa bi na isto vrednost plačali 33.400 evrov.
Koliko znaša nujni delež?
Nujni delež znaša polovico zakonitega deleža. Če vzamemo za primer zapustnika s tremi otroki, dobi vsak eno tretjino, pri čemer je nujni delež ena šestina na vsakega.
Pogovor je pripravila Marja Milič, Finance